投资房产?你会算账吗?

版次:004    来源:    2019年04月26日

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大家周五好,又见面了!

今天说说投资房产的这笔账。

我发现当前买房的人,涌现出来一部分“投资”需求,他们买来的房子不住,就想着升值!因为过去这两年看到房价涨了,赚钱了!

但实际上,投资房产,不一定“只赚不赔”,还要学会算账。

我讲三个故事

故事一:高买低卖

甲花100万买了套房,等待上涨,结果慢悠慢悠的,市场不好,居然跌了!

跌到90万时,他想“这是回调,很快要反弹”。

结果过了一段时间,跌到85万了!大家买涨不买跌,更无人问津。

某天路过中介店,甲一看价,居然80万了!

想着每月定时定点要还的按揭款,内心崩溃了。

卖!

甲告诉自己要止损!

于是,甲亏了20%+三年利息+税费+大修基金。

亏了多少?大约35万吧。

故事二:平买平卖

乙也花了100万买房,买了过后那几个月,涨了点,开心!

又过了几个月,一直稳起了,价格不动了,

那些早期买得便宜的业主们一看不涨了,就挂出来卖房,

随着卖房业主的增多,价格微微跌了。

很快就跌回乙的买入价,大家看到价格跌了,观望后不买了,横盘了!

观望气氛强,看跌的人也多起来了,甚至开始悲观了。乙也是其中一员。

但他运气好,遇到一个刚需,看上乙的房,出价100万,

乙盘算了半天,100万卖划不着啊,但怕崩盘,怕跌到80万,咬咬牙,卖吧!

于是,乙亏了三年利息+税费+大修基金。亏了多少?大约15万。

故事三:平买高卖

丙也去买房,还是100万,老老实实地还着按揭,期盼房价上涨,

中间也没出租,因为不想装修投入,害怕装修折价,

持有五年后,去中介一打听,同样的房子,125万成交,

涨了25%,一算账,跟买银行理财差不多!意义不大,卖吧!

于是,丙赚了25万。但一算上五年利息+税费+大修基金,平过!

表面平过,实际也亏了啊,想当初如果拿30万首付去买银行理财,每年5%,五年还能赚7.5万呢!还付了五年利息,里外里,是少赚了20多万啊!

甲乙丙买房,最后都亏了!

经过演算发现:按五年维度计算,如果房价每年不上涨8%,那投资买房子,基本就是亏损的!

逻辑是,拿所有投入在购房上的现金金额,与同期段的银行理财收益相对比,假设就按6%的年化收益率计算。如果房价涨到40%,就接近于银行理财收益,五年有了5.3%的微利。比如房价五年没有涨到40%,那么就一定是亏损!

所以,别想得太美好,投资永远是个技术活!——资深地产人 大卫