当前楼市简析

版次:007    来源:    2019年05月31日

大卫

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最近重庆的土地和房产市场,还在延续着“小阳春”,关注度很高。很多朋友问,那么重庆还能不能买房?该怎么买房?从专业角度看,当前楼市的运转逻辑,已经发生了很大的变化,很难再用过去10多20年的经验去判断和解释。

楼市新现象

最近重庆楼市出现了几个现象:

1.从土地价格开始,重庆正在尝试区域之间价格的更大分化;

2.新出让的土地,容积率普遍较低,尤其是新区,未来的房子,舒适度会大幅提高,但售价也可能提高;

3.重庆核心区域的价值,在慢慢凸显出来,例如“两江四岸”,例如有利好预期的老城区。

体现到具体数据上。重庆2019年出让的土地,容积率普遍在1.5左右,少量2左右的。这类土地上未来生长出来的房子,普遍会是多层洋房或小高层,从开发商定位看,品质都不会低!

这样的房子,会让城市变得更漂亮,同时又会大幅改善生活的体验感和舒适性。比如,会出现越来越多的板式结构,前后通风,采光更好,还会出现越来越多精装修带地暖和新风的产品,户型的利用率也会更高。再顺着往下去思考。当容积率降低,新房的总体套数就会减少,改善型住房供应增多,刚需型住房供应减少!

新房发展趋势

因为重庆过去20多年修建的存量房,会慢慢上市交易,逐步的,刚需型住房供需交易,交给二手市场,少量刚需类新房出现在郊区,更多的新房将进入以品质、服务、细节为主的改善型住房市场。

这差不多也是很多发达城市走过的路。如果你看懂这个现状,加以思考,相信你就大致能判断出未来可能的趋势。

我的观点是:

1.好房子会越来越多,但他们也会越来越贵,出于换房需求,早买早享受。

2.比较偏远的刚需房,尽量不买,不如回过头,在成熟的城市中心区域,商圈、地铁周边买二手房。

3.房价的涨跌,跟政策紧密相关,城市人口增长和经济水平提升,都会支撑房子仍然具备价值,但是,也可以明显的看出国家调控房价的决心。这时候,再不能盲目高负债买房。

买新区,还是老区

最后,回答最近很多人纠结的问题,如果看新房,到底是买新区,还是老区?

我的答案是:

新兴区,是机会主义,以小博大,在区域未成熟前,找性价比高的住房入手,如果价格高了,就意义不大。之所以叫新区,要的是“高成长性”,风险和机遇并存,切忌不要一味认为新房更好。

成熟区,是稳妥主义,买了就能享受成熟的区域配套、成熟的环境,自己不住还能出租,要的是“适合自己”就好。