未来重庆楼市 这三个版块仍是热点

版次:006    来源:    2019年07月11日

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房地产最核心的价值来自土地。土地的供应量和价格在很大程度上也决定了未来商品房市场的供应量和价格,所以从土地市场的表现通常可以预判出未来楼市的走向。现在,我们就来分析一下上半年重庆土地市场。

表现一:成交宗数大增,成交面积萎缩

今年上半年一共成交土地92宗,比去年同期大增53%。但上半年成交土地的建筑面积却只有939万方,比去年同期大减31.3%。这样的结果当然只有一个原因,那就是单宗地块面积大幅缩水。

今年上半年,成交地块的平均建筑面积仅为10.2万方,仅相当于去年同期的44.7%。建筑面积在20万方以上的地块仅有3宗,占比仅有3.2%,几乎可以忽略不计。

这意味着,未来主城的楼盘将以20万方以内的小盘为主,像过去那些百万方的大盘将逐渐成为历史。

表现二:楼面地价上涨,开发商成本增加

上半年的土地市场,像蔡家楼面价达到了8500元,大渡口和回兴的楼面价过万,滩子口楼面价达到13000多元等等这些土拍信息都在告诉我们:地价涨了。

表现三:平均容积率下降,楼盘品质提高

近几年主城成交土地的平均容积率持续下降,已经从2015年的2.45一路下降到了今年上半年的1.56,连续4年呈下降趋势。容积率降意味着相同面积的土地上,盖的房子更少了,楼层更矮了,舒适性更好了,当然,价格也会更高。

今年上半年,容积率2.0以下的地块有65块,占比达到71%。容积率2.0以下基本就是做别墅、洋房、小高层土地条件。也就是说,在今年出来的新盘当中,有70%都是别墅、洋房、小高层等中高端物业形态。

表现四:北区仍是老大,城市外扩趋势明显

在上半年,整个大北区成交土地的建筑面积达到593万方,占比达到63.2%,超过了六成,是上半年主城土地市场上绝对的成交主力。其中,环线以内的核心区成交土地建筑面积仅有21万方,占比仅为2.2%。内环以内的区域成交土地建筑面积84万方,占比仅为8.9%,不足十分之一。

另一方面,内环以外,外环以内的“二环”区域,成为了当前主城土地市场的主战场。在这个区域共成交土地超过七成。从这样的地块分布可以看出,未来重庆人想买房子,基本都只能选择内环以外的区域了。

表现五:蔡家、中央公园、西永未来仍是热点

分板块来看,蔡家、两路(以中央公园为主)、西永这三个当前的热点板块在上半年的土地成交量最大,成交土地的建筑面积都超过了100万方。因此这三个板块在未来仍将是市场的热点。