签了合同,房子就是我的?

版次:008    来源:    2019年09月11日

讲解律师简介 胡芮,重庆捷讯律师事务所律师、合伙人。 电话:13637743022(微信同号) 律所地址:九龙坡区袁家岗中新城上城5号楼14楼(袁家岗轻轨站旁)

签了合同,房子就是我的吗?如果卖房人认为房子卖便宜了,不卖了,这又该怎么办呢?如何来维权呢?今天,我们就来看看重庆捷讯律师事务所合伙人胡芮律师针对买房问题的说法。

知识点1.物权与债权

签了合同,房子还是别人的,因为还没有过户。合同只是让你取得债权,过户之后才能取得物权。债权是别人欠你的,物权是已经是你的。债权是相对的,物权是绝对的。

物权与债权发生冲突时,物权优于债权。房子没过户之前,都有可能违约。

知识点2.解除权

卖房人说,房子涨价了,我不卖了。怎么办?解除合同,要求他赔钱。或者继续履行合同。

当卖房人说,房子我不卖了。买房人就取得了合同解除权。权利可以放弃,义务必须履行。合同解除还是不解除,由买房人说了算。

解除权是形成权,到达相对人时生效。不需要诉讼解除,当然也可以诉讼解除。解除权行使期限双方约定。没有约定的,另一方可以催告。超过期限不行使,解除权消灭。合同解除之后,违约责任条款依然有效。

定金法则也依然适用。还可以要求赔偿损失。

知识点3.定金、违约金和赔偿金

能要的钱有三种:定金、违约金和赔偿金。

定金就是担保、签约或履约担保。定金合同必须书面形式,书面写个定金的收条,也算。买房人违约,定金不再退还。卖房人违约,定金双倍返回。

违约金可以随意约定,但与实际损失相比过高或者过低,要调整。超过30%算过高或过低。实际损失包括房价上涨的损失,确定房价上涨损失一般需要鉴定。

有三种可以主张,太好了。你又想多了!定金、违约金、赔偿金三者只能选一样。

三样选哪一样?当然是选钱最多的。

知识点4.继续履行

我不要钱,我要房。要求合同继续履行。如果不履行怎么办?诉讼要求强制履行。

房子有抵押能继续履行吗?

答案:能。但是需要先解押,抵押权人不同意解押怎么办?强行解押,买受人有涤除权。

买房的人把房子的抵押贷款还了,这房子就可以过户了。

知识点5.夫妻共有

抵押不是过户的障碍,共有才是。共有人不同意出卖房屋,无权处分,合同有效。合同虽然有效,起诉要求过户,不会得到支持。

夫妻之间的共有,是最大的坑。其他共有,都要写在房产证上面。签合同的时候,会让共有人都签字。

夫妻之间的共有,是隐名共有。房产证上没有另一方的名字,根据婚姻法的规定,房屋依然是夫妻共有,而且是共同共有。

可以提前预防。碰见已婚的卖房,要求夫妻两人都在合同上签字。

知识点6.一房二卖

一房二卖,两份合同都有效。两份合同都有效,总有一方拿不到房子。

房子归谁?

房子已经过户的,最优先。都没过户,已经交付房屋的优先。都没有过户或者交付的,看合同履行情况。最后看合同成立先后顺序。

恶意过户的,不能优先于已经交付的。过户才是王道,不能过户,占有房屋也很重要。

知识点7.司法查封

最可怕的不是共有,不是一房二卖,是司法查封。一旦查封,几乎无解。

被查封的原因很多,比如卖房人欠别人的钱,债权人起诉到法院,顺手一个技能:保全。这个债权人可能是真的,也可能是假的。谁知道呢,反正你是查不出来真假。

只有查封才能对抗查封。买房人先起诉,先查封房子。无论你采用哪种策略,有何诉求。

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